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Im Folgenden haben wir für Sie noch einige wichtige Begriffe rund um das Thema Baufinanzierung zusammen gestellt. Weitere Begriffe zum Thema Kredit finden Sie im Bereich  Fachwissen Kredite.
Annuität:
Gleich bleibende Rate bis zur Rückführung eines Darlehens (bzw. bis zum Ablauf einer Zinsvereinbarung). Die Annuität setzt sich zusammen aus einem Zinsanteil sowie einem Tilgungsanteil. Da sich die Darlehenssumme mit der Tilgung reduziert, wird der Zinsanteil bei gleich bleibender Rate mit der Zeit immer kleiner. Das hat zur Folge, dass der Tilgungsanteil dementsprechend im Zeitverlauf immer größer wird.
Annuitätendarlehen:
Darlehensform, bei der die Raten des Kredites gleich bleiben. Realkredite werden oft in der Form von Annuitätendarlehen vergeben.
Auflassung:
Unter einer Auflassung versteht man die dingliche Einigung zwischen einem Verkäufer und dem Käufer. Sie muss bei der gleichzeitigen Anwesenheit des Erwerbers und des Veräußerers vor einem Notar erklärt werden.
Baufinanzierung:
Bei einer Baufinanzierung handelt es sich um eine langfristige Form der Finanzierung von Bau-Vorhaben oder einem Erwerb einer Immobilie bzw. von Grundbesitz. Oftmals werden dabei verschiedene Finanzierungs-Bausteine zusammen verwendet. So können beispielsweise ein Realkredit und ein Bauspardarlehen bei der Finanzierung kombiniert werden.
Baugenehmigung:
Bevor ein Bauvorhaben in die Praxis umgesetzt werden kann, muss zuvor die Baugenehmigungsbehörde mittels einer Baugenehmigung erklären, dass dem Vorhaben eines Baus nach öffentlichem Recht keine Hindernisse entgegenstehen.
Bausspardarlehen:
Auf ein Bausspardarlehen hat der Bausparer nach der Zuteilung seines Bausparvertrages einen Anspruch. Die Höhe des Bauspardarlehens ergibt sich dabei aus der Differenz zwischen Bausparsumme und dem erreichten Bausparguthaben. Viele Bausparverträge sehen eine Mindestansparung vor, bevor ein Bausparvertrag zugeteilt werden kann. Dies sind oft 40% der Baussparsumme, so dass das Bauspardarlehen dann 60% der Bausparsumme ausmachen würde. Es gibt aber auch Tarife, die eine Mindestansparung von 50% der Bausparsumme vorsehen. Bauspardarlehen sind nicht zuletzt deshalb interessant, weil Bausparkassen meist bis zu 80% des Beleihungswertes beleihen – im Gegensatz zu Realkrediten, die nur bis zu 60% des Beleihungswertes beliehen werden.
Beleihungsgrenze:
Der Beleihungswert stellt für die Beleihungsgrenze den Ausgangswert dar. Diese Grenze liegt beim Realkredit bei 60 Prozent des Beleihungswertes. Bei Bauspardarlehen liegt die Beleihungsgrenze etwas höher – nämlich bei 80% vom Beleihungswert. Daher können Bauspardarlehen eine geeignete Komponente einer Baufinanzierung darstellen.
Beleihungswert:
Hierunter versteht man einen Wert, der den Verkaufswert nicht übersteigen darf. Ebenso dürfen nur die dauernden Eigenschaften eines Grundstücks und der Ertrag berücksichtigt werden, welches das Grundstück bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig gewährt. Die Ermittlung des Beleihungswertes erfolgt in der Regel durch eine Schätzung von einem Sachverständigen. Dabei leitet sich der Wert meist aus drei Komponenten ab: Zum einen von dem Sachwert von Grundstück und Gebäude, des Weiteren von dem Ertragswert sowie dem Verkehrswert. Die Höhe des Beleihungswertes liegt normaler Weise bei 70% bis 90% von dem Preis, der für das jeweilige Objekt zu erzielen ist. Bei einer Immobilienfinanzierung bzw. Baufinanzierung richtet sich die maximale Kredithöhe nach dem Beleihungswert sowie der Beleihungsgrenze für das Objekt. Der Beleihungswert ist dabei der Ausgangswert für die jeweilige Beleihungsgrenze.
Bereitstellungszinsen:
Diese Zinsen können anfallen für ein zugesagtes, aber noch nicht ausgezahltes bzw. abgerufenes Darlehen und werden bezeichnet als Bereitstellungszinsen. Bereitstellungszinsen werden z.B. oftmals bei Neubauten in Rechnung gestellt, da hier die Darlehen von der Bank oft nur entsprechend dem Baufortschritt ausgezahlt werden.
Eigenkapital:
Form des Kapitals, welches aus Eigenmitteln aufgebracht wird bzw. bereits vorhanden ist. Bei Baufinanzierungen bzw. beim Kauf von Immobilen sollte bereits ein gewisser Anteil an Eigenkapital vorhanden sein. Manche Banken verlangen sogar einen bestimmten Prozentsatz der Finanzierungskosten als Eigenkapital (z.B. 30%), damit sie ein Darlehen überhaupt gewähren. Andere Banken wiederum finanzieren vollständig oder sogar über den Kaufpreis hinaus. Zum Eigenkapital zählen: Geldmittel wie Bargeld, Bankguthaben, Bausparguthaben. Aber auch Selbsthilfe wie eigenständig erbrachte Leistungen des Bauherrn können zum Eigenkapital zählen.
Erbbaurecht:
Das Erbbaurecht ist das vererbliche und veräußerliche Recht auf einem fremden Grundstück oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk als Eigentum zu haben. Das Erbbaurecht macht es demzufolge möglich, Eigentümer eines Hauses zu sein, welches auf einem fremden Grundstück steht. Als Entgelt zahlt der Erbbauberechtigte an den Erbbaurechtsgeber, welcher Eigentümer des Grundstücks ist, den so genannten Erbbauzins. Meist ist das Erbbaurecht auf 99 Jahre befristet. Durch die Inanspruchnahme eines Erbbaurechtes können sich die Herstellungskosten für ein Haus deutlich reduzieren, da der Erbbauzins im Normalfall deutlich unter dem Kaufpreis liegt.
Erwerbsnebenkosten:
Kauft man ein Haus bzw. Grundstück, so fallen in der Regel die Erwerbsnebenkosten an. Hierzu zählen in erster Linie Notar- und Grundbuchgebühren, die Maklercourtage (oft zwischen 3,5 - 6 %) sowie die Grunderwerbssteuer (3,5 %). Insgesamt schlagen diese Kosten mit ca. 10 % vom Kaufpreis zu Buche. Wichtig ist, dass man diese Kosten bei einem Finanzierungsvorhaben bzw. Finanzierungsplan mit berücksichtigt.
Grundbuch:
Bei einem Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, welches beim jeweils zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt) geführt wird. Für jedes Grundstück (abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch gesondert geführt wird) wird ein gesondertes Grundbuchblatt - kurz Grundbuch - geführt. Das Grundbuch besteht aus mehreren Teilen: Aufschrift – enthält die genaue Bezeichnung des Amtsgerichts und Grundbuchamts sowie die Blattnummer, dem Bestandsverzeichnis mit Gemarkung, Lage, Größe und Vermerke über Rechte eines Grundstücks. Dann folgen die drei Abteilungen: Der erste Abteilung mit den Eigentumsverhältnissen, die zweite Abteilung mit Lasten und Beschränkungen sowie die dritte Abteilung mit eingetragenen Grundpfandrechten. Einsicht ins Grundbuch kann neben dem Eigentümer derjenige erhalten, der ein berechtigtes Interesse, z.B. ein Kaufinteresse am Grundstück, hat.
Grunderwerbssteuer:
Steuer, die beim Kauf eines Grundstückes bzw. einer Immobilie anfällt - als so genannte Grunderwerbssteuer bezeichnet. Ihre Höhe beträgt 3,5 % des Immobilienkaufpreises.
Grundpfandrechte:
Wichtige Form der Besicherung von Realkrediten bzw. Baufinanzierungen. Mittels Grundpfandrechten werden Kredite durch Verpfändung eines Grundstücks oder eines Hauses gesichert. Die Sicherung durch Grundpfandrechte erfolgt durch Eintrag ins Grundbuch. Zu den Grundpfandrechten zählen Hypotheken und Grundschulden. Es können durchaus mehrere Grundpfandrechte auf einem Grundstück lasten. Für eine etwaige Inanspruchnahme dieser Sicherheit wird in dem Fall eine Rangfolge festgelegt, nach der Forderungen bedient werden. Eine an erster Stelle stehende Grundschuld – eine erstrangige Grundschuld - bietet dem Kreditgeber die höchstmögliche Sicherheit. Das spiegelt sich dementsprechend in den Zinskonditionen wider – so sind erstrangig abgesicherte Darlehen in der Regel günstiger als nachrangig besicherte Kredite.
Grundschuld:
Form eines Grundpfandrechtes; sie ist im BGB § 1191 geregelt: „Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld). (2) Die Belastung kann auch in der Weise erfolgen, dass Zinsen von der Geldsumme sowie andere Nebenleistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind“. Eine Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen.
Grundsteuer:
Steuer, die die Gemeinde auf den Grund und Boden erhebt – die so genannte Grundsteuer. Sie errechnet sich aus dem Einheitswert multipliziert mit der jeweiligen Steuermesszahl und dem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz (daher kann es sein, dass sie von Ort zu Ort unterschiedlich hoch ist).
Hypothek:
Form der Belastung eines Grundstücks. Die Hypothek dient als Sicherheit für eine Geldforderung. Meist wird eine Hypothek zur Absicherung langfristiger Kredite wie bei der Absicherung von Realkrediten verwendet.
Kataster:
Bezeichnung für das amtliche Verzeichnis aller Grundstücke einer Gemeinde. Im Kataster werden sämtliche Flurstücke nach ihrer Lage, nach ihrer Art der Nutzung und Größe beschrieben und kartographisch dargestellt.
Beim Katasteramt, einer Behörde, bei der das Liegenschaftsbuch und die Flurkarten geführt werden, können die Verzeichnisse eingesehen werden. Ebenfalls können gegen Gebühr Auszüge angefordert werden.
Notaranderkonto:
Anderkonten dienen im Allgemeinen der treuhänderischen Verwaltung bzw. Anlage von Vermögenswerten, die nicht dem Kontoinhaber gehören. Damit sichergestellt ist, dass das Treuhandvermögen sich deutlich vom Vermögen des Treuhänders unterscheidet, wird ein Zusatz mit der Bezeichnung Anderkonto angebracht. Mit einem Notaranderkonto werden beispielsweise Kaufpreise bzw. das Geld des Käufers einer Immobilie vor dem Zugriff des Verkäufers gesichert, solange die Voraussetzungen zur Eigentumsumschreibung noch nicht gegeben sind. Erst wenn der Verkauf vollständig vollzogen ist (mit Eintragung im Grundbuch) wird das Geld an den Verkäufer übertragen.
Realkredit:
Unter dem Begriff des Realkredits versteht man ein langfristiges Darlehen, welches durch die Eintragung eines erstrangigen Grundpfandrechts gesichert ist und außerdem im Rahmen der Beleihungsgrenze gewährt wird. Realkredite werden auch als Hypothekarkredit bezeichnet.
Restschuld:
Als Restschuld bezeichnet man den Betrag des Darlehens, der nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist noch zu tilgen ist. Rechnerisch ergibt sich die Restschuld daraus, indem man vom Darlehensnennbetrag die bereits erfolgten Tilgungen abzieht. Je größer die vereinbarte Tilgungsrate ist, desto schneller sinkt die Restschuld.
Sondertilgung:
Tilgt man das Darlehen außerplanmäßig neben den normalen, vereinbarten Darlehensraten, so spricht man von Sondertilgung. Je nach der Ausgestaltung des Kreditvertrages sind Sondertilgungen in gewissem Umfang möglich. Bei manchen Anbietern kann man auch höhere Sondertilgungsoptionen gegen einen Zinsaufschlag vereinbaren. Das erhöht die Flexibilität der Kreditrückführung.
Tilgungsfreie Darlehen:
Ebenfalls unter den Bezeichnungen Festdarlehen oder Fälligkeitsdarlehen zu finden. Besonderes Merkmal dieser Darlehensform ist, dass die Tilgung des Darlehens erst am Ende der Laufzeit erfolgt. Hingegen werden während der Laufzeit des Festdarlehens nur Zinsen gezahlt; die Tilgung erfolgt erst am Ende der Laufzeit durch eine beispielsweise fällig werdende Lebensversicherung. Ebenso kann die Tilgung durch einen dann zugeteilten Bausparvertrag erfolgen. Das Festdarlehen ist also während der Laufzeit tilgungsfrei. In den meisten Fällen ist es so, dass anstelle der Tilgungsbeiträge Beiträge in Lebensversicherungen oder in Bausparverträge zu entrichten sind. Im Gegensatz zu Festdarlehen stehen die Tilgungs- oder Annuitätendarlehen, bei denen eine laufende Tilgung statt findet. Ob ein tilgungsfreies Darlehen zu empfehlen ist, ist schwer zu beantworten. Auf alle Fälle sollte das parallel besparte Produkt nicht zu riskant sein, damit anschließend das Darlehen auch tatsächlich abgelöst werden kann.
Variabler Zins:
Wurde eine variable Zinsvereinbarung im Kreditvertrag beschlossen, so kann sich der Zins verändern. Er wird dabei während der Laufzeit eines Darlehens an den aktuellen Marktzins regelmäßig angepasst. Es fehlt hier also im Gegensatz zum Festzins eine Zinsbindungsfrist. Bei einer variablen Zinsvereinbarung kann der Schuldner das Darlehen jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Allerdings bietet eine variable Zinsvereinbarung nur schwerlich eine kalkulierbare Grundlage bezüglich der Darlehensrate, da sich der Zinssatz ja jederzeit ändern kann. Wer auf sich auf die Höhe der Rate etwas verlassen muss, der sollte lieber eine Zinsbindungsfrist vereinbaren.
Verkehrswert:
Der Verkehrswert von einem Grundstück oder einer Immobilie wird durch den Preis bestimmt, der zum jeweiligen Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Grundstücksmarkt im Falle einer Veräußerung am Wertermittlungsstichtag zu erzielen wäre. Dabei sind die rechtlichen Gegebenheiten wie Beschaffenheit oder Erschließungsgrad u. a. zu berücksichtigen. Persönliche Verhältnisse dagegen bleiben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht.
Vorkaufsrecht:
Ein etwaiger Vorkaufsberechtigter kann im Falle von einem Grundstücksverkauf durch den Eigentümer von diesem die Übereignung des Grundstücks zu den im Kaufvertrag mit einem Dritten vereinbarten Bedingungen fordern. Ein Vorkaufsrecht kann kraft Vertrages, aber auch kraft Gesetzes bestehen.
Wertschätzungsgebühren:
Darunter versteht man Entgelte für die Schätzung des Wertes eines Objektes. Eine solche Schätzung benötigt man häufig für die Berechnung des Beleihungswertes.
Zinsbindungsfrist:
Zeitraum, für den der Zins gemäß den Regelungen im Darlehensvertrag festgeschrieben ist. Während der Zinsbindungsfrist ändert sich der Zinssatz nicht. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist muss über die Höhe des Zinssatzes neu verhandelt werden. Relevant ist dann das Marktzinsniveau zu diesem Zeitpunkt. Geht man in der Zukunft von eher steigenden Zinsen aus, so könnte sich eine eher längere Zinsbindungsfrist lohnen. Geht man umgekehrt von eher fallenden Zinsen in der nächsten Zeit aus, so bieten sich eher kurze Zinsbindungsfristen an.
Zwischenfinanzierung/ Zwischenkredit:
Bei dieser Form von Kredit handelt es sich um einen Überbrückungskredit, der der Zwischenfinanzierung von langfristigen Darlehen (z.B. Baudarlehen) dient. Er wird in der Regel mit der Auszahlung der langfristigen Kredite abgelöst.
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