Einige allgemeine Tipps und Hinweise zum Ablauf einer Immobilienfinanzierung
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Tipps und Hinweise zum Ablauf einer Immobilienfinanzierung
Nachdem man sich dazu entschlossen hat, eine Immobilie zu erwerben bzw. einen Neubau zu errichten, sollte man sich ebenfalls Gedanken über die Finanzierung dieses Vorhabens machen. Dabei ist es wichtig den Kreditbedarf zu ermitteln, d.h. welche Mittel man benötigt. Hierbei ist es wichtig, dass man versucht, alle Kosten zu erfassen, die mit dem Kauf in Verbindung stehen. Die Anschaffungskosten einer Immobilie bestehen nicht nur aus dem eigentlichen Kaufpreis der Immobilie, sondern hinzu kommen noch die Anschaffungsnebenkosten. Hierzu zählen z.B. Grundbuchgebühren, die Grunderwerbssteuer, Notarkosten oder auch die Maklercourtage. Insgesamt belaufen sich die Anschaffungsnebenkosten nicht selten auf etwa zehn Prozent der eigentlichen Anschaffungskosten.
Bei der maximalen Obergrenze für die Aufnahme von Fremdkapital ist es durchaus möglich die Höhe des reinen Kaufpreises anzupeilen. Einige Banken finanzieren sogar auch die Anschaffungsnebenkosten mit. Viel besser ist es allerdings, wenn eine Eigenkapitalquote von 20% oder 30% oder sogar mehr bereits vorhanden ist. Prinzipiell hängt die Höhe des maximalen Fremdkapitals von der Bonität und Belastbarkeit des Darlehensnehmers ab.
Der Darlehensnehmer hat im Prinzip mehrere Möglichkeiten, wo er sich das Fremdkapital besorgen kann. Als mögliche Quellen sind Geschäftsbanken, Bausparkassen, Versicherungen und Hypothekenbanken zu erwähnen. Des Weiteren existieren Möglichkeiten wie öffentliche Baudarlehen bzw. Förderprogramme in Anspruch zu nehmen oder auch Arbeitgeberdarlehen sowie Darlehen von Verwandten zu nutzen.
Zum Eigenkapital zählen zum Beispiel Bankguthaben, Bausparguthaben oder Wertpapiere. Auch Eigenleistungen können in gewissen Grenzen zum Eigenkapital zählen. Ebenfalls kann ein bereits vorhandenes Grundstück mit zum Eigenkapital gezählt werden.
Vergleich von Kreditangeboten und Abschluss von einem Kreditvertrag
Beim Vergleich von Kreditangeboten sollte darauf geachtet werden, dass diese auch von den Ausstattungsmerkmalen vergleichbar sind. So sollte für einen Vergleich von Angeboten u.a. eine gleiche Zinsbindungsfrist und ein gleicher Auszahlungskurs betrachtet werden, um aussagekräftige Vergleichsresultate zu erhalten. Als Indiz für die Beurteilung kann dann z.B. der Effektivzins betrachtet werden. Aber auch dieser ist mit einer gewissen Vorsicht zu genießen, da er nicht zwingend alle Kosten in Zusammenhang mit dem Darlehen berücksichtigt. Interessant ist z.B. auch die verbleibende Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist.
Beim Abschluss eines Kreditvertrages bilden die Nominalzinsen die Grundlage für die Berechnung der Zinsen vom Nominalbetrag des Darlehens. Darlehensnehmer haben beim Abschluss eines Darlehensvertrages die Möglichkeit, sich für einen festen oder einen variablen Zinssatz zu entscheiden. Bei einem festen Zinssatz besteht der Vorteil darin, dass dieser für den vereinbarten Zeitraum fest kalkulierbar ist. Als mögliche Zinsbindungsfristen gibt es am Markt inzwischen sehr viele mögliche Fristen, z.B. 5, 10, 12, 15, 20, 25 Jahre und andere Fristen. Ein fester Zins bietet für den Kreditnehmer einen Schutz davor, wenn die Zinsen am Markt steigen. Umgekehrt gilt natürlich, dass der Darlehensnehmer an die Zinsen gebunden ist, auch wenn die Zinsen am Markt fallen. Insgesamt hängt es also von den Präferenzen des Kreditnehmers sowie von seinen Erwartungen über die künftige Marktzinsentwicklung ab, ob und für welche Zinsbindungsfrist er sich entscheidet. Wenn der aktuelle Zins weit unter dem langjährigen Durchschnitt liegt, so wird man sich eher für eine Zinsbindung bzw. lange Zinsbindung entscheiden. Liegt er hingegen weit über dem langjährigen Durchschnitt, so wird eine kurze Zinsbindung oder gar variable Zinsbindung eher interessant.
Bei einer variablen Zinsvereinbarung passen sich die Zinsen ständig dem allgemeinen und jeweils aktuellen Zinsniveau an. Sinkt der Marktzins, so profitiert der Darlehensnehmer, steigt hingegen der Marktzins, so wird der Kredit für ihn teurer.
Bei einem Kreditabschluss gilt es noch weitere Punkte zu beachten. Wichtige zu beachtende Kriterien sind z.B.:
Bearbeitungsgebühren: Diese sind für den normalen Verwaltungsaufwand der Bank bestimmt, der durch die Inanspruchnahme der Finanzdienstleistung für die Bank entsteht.
Schätzgebühr: Kosten für die Ermittlung des Beleihungswertes. Diese können durch die Beauftragung von Sachverständigen oder aber durch die Inanspruchnahme von bankinternen Schätzern entstehen.
Beleihungsgrenze: Kreditgeber zahlen in der Regel nicht den maximalen Beleihungswert aus, sondern nur einen gewissen Prozentsatz von diesem. So liegt bei Hypothekenbanken die Beleihungsgrenze meist bei 60% des Beleihungswertes, bei Bausparkassen oft bei ca. 80% des Beleihungswertes.
Laufzeit: Bei Realkrediten sind Laufzeiten von 20 Jahren und mehr keine Seltenheit. Sie wird maßgeblich durch die vereinbarte Tilgung sowie durch das Zinsniveau geprägt. Dadurch ist letztlich jede Laufzeit theoretisch denkbar.
Sondertilgungen, Sondertilgungsmöglichkeiten: Wurde ein variabler Zinssatz vereinbart, so ist eine Sonderzahlung bzw. Sondertilgung und somit eine ggf. frühere Beendigung des Vertrages immer möglich. Wurde hingegen ein fester Zins vereinbart, so verlangen die Banken vom Darlehensnehmer bei vorzeitiger Ablösung des Vertrages in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese begründet sich aus dem Zinsmargenschaden, der der Bank entsteht. Viele Banken lassen inzwischen aber auch Sondertilgungen in gewissem Umfang zu bzw. es können gegen einen bestimmten Zinsaufschlag Sondertilgungsrechte vereinbart werden.
Bei einem Kreditantrag benötigt die Bank diverse Unterlagen vom Kreditnehmer. Hierzu zählen zum Beispiel die Beleihungsunterlagen. Diese werden zur Ermittlung des Beleihungswertes von der Immobilie benötigt. Zu den einzureichenden Unterlagen gehören in der Regel u.a. ein Grundbuchauszug, die Flurkarte sowie der Lageplan, eine Wohnraum- und Nutzflächenberechnung sowie die Berechnung des umbauten Raums. Ferner gehören der Kaufvertrag, eine Baubeschreibung sowie ein Versicherungsnachweis zu den einzureichenden Unterlagen. Welche Unterlagen welche Bank im Einzelnen benötigt, teilt die Bank rechtzeitig mit.
Kreditprüfung und Annahme des Vertrages
Sobald die Bank den Kreditantrag hat, kommt dieser zur Kreditprüfung. Dabei werden sowohl die materielle sowie die persönliche Kreditwürdigkeit des Antragstellers geprüft. Ebenfalls werden die Beleihungsunterlagen studiert und geprüft. Mit dem Grundbuchauszug zum Beispiel verschafft sich der Darlehensgeber einen Überblick über die Eigentumsverhältnisse und über etwaige Vorlasten des Grundstücks. Durch die Flurkarte sowie mit dem Lageplan kann die Bank die Lage beurteilen sowie mögliche Nachteile erkennen (z.B. Fabrik nebenan etc.). Eine Baubeschreibung wird benötigt, um die Werthaltigkeit der Immobilie abzuschätzen.
Hat die Bank alle Unterlagen geprüft und alle für in Ordnung befunden, so kommt es zur Kreditbewilligung des Darlehens. Die Kreditbewilligung seitens des Kreditgebers ist mit dem rechtlichen Antrag gleich zu setzen. Die Annahme des Darlehensvertrages durch den Kreditnehmer entspricht dann der Annahme des Antrages. Dadurch sind dann zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande gekommen. Der Darlehensvertrag ist rechtskräftig.
Kreditsicherheiten und Auszahlung
Wenn es zu einem Darlehensvertrag kommt, so wird der Kreditgeber das beantragte Darlehen dinglich sichern wollen bzw. andere Kreditsicherheiten einfordern. Die in diesem Zusammenhang wohl wichtigste und bedeutsamste Sicherheit ist die Sicherung durch eine Grundschuld. Aber auch andere Sicherheiten können in Betracht kommen. So z.B. eine Abtretung von Forderungen, z.B. Miet- und Pachtforderungen. Kommt der Darlehensnehmer seiner Pflicht zur Zahlung der Raten nicht nach, hat der Darlehensgeber die Möglichkeit, sich aus der ihm abgetretenen Forderung zu befriedigen. Ebenfalls denkbar als Sicherheit ist eine Bürgschaft. Bei einem Zahlungsverzug kann sich der Darlehensgeber unmittelbar an den Bürgen wenden und von diesem die Zahlung der rückständigen Raten verlangen.
Wenn alle Fragen des Kredites und der Sicherheiten geklärt sind, kann das Darlehen zur Auszahlung kommen, allerdings sind dabei noch einige Voraussetzungen zu erfüllen wie die Grundschuldeintragung oder eine vereinbarte Abtretung. Kommt es hierbei zu Verzögerungen, so dass die Bank das Geld nicht auszahlen kann, obwohl die Bank das Geld schon bereit hält, so kann es passieren, dass die Bank hierfür Bereitstellungszinsen berechnet.
Kreditrückzahlung
Wurde das Darlehen ausgezahlt, so beginnt nun die Zeit der Darlehensrückführung bzw. der Tilgung. Bei der Rückzahlung eines Darlehens sind grundsätzlich drei Tilgungsarten bzw. Varianten möglich: Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Annuität während des vereinbarten Zeitraums gleich. Hierbei werden die mit der Zeit ersparten Zinsbeträge der Tilgung zugerechnet. Das hat zur Folge, dass mit der Zeit die Zinsbelastungen immer weiter sinken und die Tilgungsanteile der Rate steigen. Bei einem Abzahlungsdarlehen bleiben dagegen die laufenden Tilgungsbeträge konstant, die Jahresleistung sinkt allerdings um die eingesparten Zinsen. Bei einem Festdarlehen werden nur Zinszahlungen geleistet, aber keine Tilgungen erbracht. Die Darlehenssumme wird erst zum Ende des Darlehenvertrages fällig. Meist werden derartige Darlehen mit einer fällig werdenden Lebensversicherung oder einem fällig werdenden Bausparvertrag abgelöst.
Am Ende der Laufzeit des Darlehens ist der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer die gestellten Sicherheiten zurück zu geben bzw. bei einer Sicherung durch eine Grundschuld eine Löschungsbewilligung zu überreichen, damit der Grundstückseigentümer die im Grundbuch eingetragene Grundschuld wieder löschen kann.
